Fundamental JPY 03-11-2020 : Nilai Properti Jepang Menurun Karena Populasi Tokyo Turun Di Tengah Pandemi

Fundamental JPY – Tanda-tanda bahwa orang-orang pindah dari Tokyo, karena telecommuting menjadi norma bagi banyak bisnis di tengah pandemi COVID-19, telah membuat investor properti gelisah dan mendorong indeks kepercayaan investasi real estat (REIT) Jepang ke posisi terendah lima bulan.

Meskipun total populasi Jepang telah menurun sejak 2009, ibu kota Tokyo telah menentang tren tersebut, menarik pekerja muda dari seluruh negeri.

Namun data dari pemerintah metropolitan Tokyo menunjukkan populasi kota turun sekitar 10.700 pada Oktober menjadi 13,971 juta, penurunan keempat dalam lima bulan.

“Kami memperkirakan populasi siang hari Tokyo menyusut seiring waktu, tetapi kami tidak berpikir perubahan seperti itu akan terjadi secepat itu,” kata Kazufumi Takeuchi, analis senior di UBS.

Populasi Tokyo telah mencapai 14 juta tahun ini, dari sekitar 12 juta pada tahun 2000, yang mendorong permintaan properti.

Tetapi tanda-tanda penurunan populasi memberi tekanan pada REIT, kata peneliti Makoto Sakuma dari NLI Research Institute. Properti mahal di Tokyo merupakan bagian inti dari portofolio bagi banyak REIT.

Indeks REIT utama Jepang .TREIT turun ke level terendah lima bulan Kamis lalu. Itu turun 23,5% untuk tahun ini, sedangkan indeks yang lebih luas .N225 telah memulihkan kerugian pandemiknya.

Analis mengatakan orang-orang pindah ke pinggiran kota alih-alih tinggal di dekat kantor karena mereka bekerja dari rumah di tengah pembatasan terkait virus.

Fundamental JPY

Harga rumah belum turun “tetapi karena lebih banyak orang bekerja dari rumah, permintaan melemah terutama untuk tempat tinggal kecil dengan satu kamar di mana Anda baru saja kembali tidur”, kata Sakuma.

Advance Residence Investment 3269.T, sebuah REIT residensial, mengatakan tingkat huniannya turun pada bulan September, bulan yang biasanya mengalami kenaikan karena perusahaan Jepang cenderung memindahkan stafnya menjelang dimulainya semester keuangan di bulan Oktober.

Tanda-tanda eksodus dari Tokyo dapat memberi tekanan pada perkantoran, aset utama Jepang sebesar 12 triliun yen ($ 115 miliar) REIT.

Fundamental JPY

“Sekarang perusahaan telah menyadari bahwa orang dapat bekerja di luar kantor, jika mereka dipaksa untuk memilih antara memotong biaya di kantor atau tenaga kerja, saya pikir sebagian besar … akan memotong kantor dulu,” kata Akihiko Murai, manajer portofolio, Fidelity International.

“Jadi, jika terjadi kemerosotan ekonomi yang sama besarnya dengan sebelumnya, kerusakan di sektor perkantoran akan lebih besar. Industri keuangan mungkin sedikit terlalu optimis karena bukan sektor yang terkena dampak paling parah saat ini. “